引言：本报4月9日7版报道的《买期房也可申请预告登记》，对住房与城乡建设部日前出台的《房屋登记办法》中涉及房地产登记机构职责、登记日、预告登记等方面的新规定进行了简单介绍。

　　“哪些情况下需要预告登记？”“申请房屋登记，要缴哪些费用？”……最近，不少读者打进电话，就房屋登记问题提出不少疑问。“《房屋登记办法》的实施，是我国房屋权属登记制度的重大变革，对今后老百姓的住房消费影响很大。正确理解新办法，对保护权利人和利害关系人的不动产物权不受侵害尤为重要。”5月5日，市建设局住宅与房地产业处高级工程师柯灵潮接受记者专访，针对与普通居民息息相关的一系列问题，对7月1日起实施的《房屋登记办法》进行了最详尽的解读。

【问题1】新办法有哪些主要特点？

【专家解答】

　　新办法有以下几方面主要特点：

　　首先，房屋登记制度发生了变化。房屋登记由确权登记转为申请登记，即由房地产行政主管部门代表政府依法对房屋所有权以及上述权利产生的房屋他项权利等进行确权登记，转为房屋权利人自愿申请，房屋登记机构依法将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿的行为。

　　其次，扩大了登记客体范围。由原城市规划区内国有土地范围内的房屋登记扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物登记（含非房屋的其他建筑物和构筑物登记，如油库、码头等登记）。

　　第三，建立了不动产登记簿制度。在新办法中，不动产登记簿是有效地表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，具有无可争辩的权威性。同时，还确立了房屋物权生效的临界点，即登记簿记载的时间为取得物权生效的时间。房屋权属证书不再是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，只是享有该不动产物权的证明，已不具备代表不动产物权的功能，其证据效力低于不动产登记簿（除有证据证明不动产登记簿有错误外）。

【问题2】各类房屋的登记单元是如何划分的？

【专家解答】

　　新办法规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

【问题3】申请房屋登记，可否由单方申请？

【专家解答】

　　为保护权利人和利害关系人的权益不受损害，新办法规定申请房屋登记应当由有关当事人共同申请。共有房屋，应当由共有人共同申请登记。但因合法建造房屋，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书，因继承、受遗赠取得房屋权利，因房屋灭失、权利人放弃房屋权利等情形可以由当事人单方申请。

【问题4】预告登记有哪些作用？

【专家解答】
　　预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。其效力表现为：

　　一是保全效力，即保全未来发生不动产物权变动的请求权，包括取得、转移、变更不动产物权的请求权，使其发生所约定或制定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力；

　　二是保存顺位的效力，即通过预告登记，被保全的权利与其顺位同时登记。不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定；

　　三是破产保护的效力，可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。即